Nesse período de pandemia, a negociação de aluguel se tornou a solicitação mais recorrente nas imobiliárias. Mas você sabe se essas solicitações procedem? Será que todos que estão pleiteando tem mesmo direito a redução de aluguel? Entre alugueis comerciais e residenciais, quais são os possíveis de negociar neste momento de crise? Existe amparo legal?
Estas e muitas outras dúvidas surgiram neste período de grave crise, com a imposição de fechamento dos estabelecimentos comerciais, reduções de salários e demissões. Tudo isto gerou uma enorme retração da economia, bem como insegurança em relação aos custos de aluguéis e encargos.
A partir disso, as imobiliárias e os proprietários se viram numa verdadeira avalanche de pedidos de reduções de alugueis, tanto em imóveis comerciais como residenciais. Mas a situação é mais delicada do que parece.
Realizamos uma Live com a Bete Zimmermann, gerente de locação da Sperinde Imóveis e o Dr. Thiago Strassburger, advogado do SECOVI-RS, com objetivo de esclarecer e orientar a todos como proceder neste momento de crise, quanto ao compromisso com os alugueis e encargos dos imóveis, prevenindo uma situação de inadimplência, que só agravaria a relação contratual.
Confira as 6 dicas e saiba como proceder na negociação do aluguel do seu imóvel.
Conforme orientação do Secovi, é preciso ter muita cautela quanto às solicitações recebidas e que é necessário analisar caso a caso.
Antes de mais nada, é preciso ressaltar que não existe disposição legal que obrigue aos proprietários a concederem descontos ou isenção de aluguel em face da situação atual. A palavra de ordem é bom senso entre ambas partes, para conservar o objetivo principal de manter os contratos de locação.
1. IMÓVEIS COMERCIAIS
Para solicitar uma redução de aluguel e/ou postergar o pagamento, é importante que o locatário comprove que seu negócio foi realmente afetado pela pandemia, pois infelizmente existe muito oportunismo e a comprovação auxilia o locador em sua tomada decisão.
Se o estabelecimento comercial foi obrigado a fechar, mas segue atendendo online, vendendo por delivery e afins, isso vai manter em parte a sua receita mensal. Diferente do comércio que não tem qualquer alternativa à venda física presencial e que o fechamento imponha zerar a receita. Ou seja, a análise de caso a caso se faz necessária quando surge o pedido de negociação de aluguel e a situação, consequentemente, deve ser considerada pelo proprietário para tomada de decisão.
Ainda, cabe ressaltar que a atividade fim da locação do imóvel, para a qual se firmou o contrato, mantém-se e o locatário, da mesma forma, segue na posse do imóvel, com seus materiais, maquinários, estoques, o que o obriga ao cumprimento do contrato.
Por isso, o importante nesse momento é o diálogo, a comprovação, o bom senso e aí sim a negociação entre as partes.
2. IMÓVEIS RESIDENCIAIS
Em relação às locações residenciais, as pessoas que foram impactadas financeiramente também podem tentar uma negociação com o proprietário, comprovando que sua atividade profissional e por consequência sua renda foram afetadas. E é somente o locatário que pode solicitar essa negociação e fazer as devidas comprovações.
As negociações residenciais, em sua grande maioria, são feitas não com objetivo de redução, mas sim, prorrogação da data de pagamento ou até parcelamento, pois os locatários continuam usando o imóvel para o fim a que se destina, residencial, sem nenhuma limitação.
3. COMO FORMALIZAR AS NEGOCIAÇÕES
Importante atentar para que todas as partes do contrato – locador, locatário e fiadores, quando houver – assinem juntos o termo de acordo para que tenha validade jurídica. Podem utilizar um aditivo ao contrato, assim como pode ser formalizado através de e-mail com anuência de todos. A negociação deve ser de forma expressa a fazer constar as reduções, os prazos de prorrogação e o prazo de pagamento da diferença concedida. Tudo de forma clara para evitar desavenças contratuais lá na frente.
Importante que o locatário entenda que a redução concedida agora é obrigação contratual a ser cumprida no prazo estipulado. As negociações não estão isentando de pagamento e sim facilitando o fluxo de caixa, mantendo a capacidade de pagamento no momento de crise.
4. COMO FICAM AS TAXAS E IMPOSTOS NA NEGOCIAÇÃO
Para muitos há o entendimento equivocado que as taxas e impostos decorrentes do contrato também estariam incluídos na negociação. Taxas de condomínio, IPTU, DMAE, não podem ser incluídos, porque são encargos e custos do imóvel. Por exemplo, água e luz são rateios de despesas do condomínio, cuja estrutura segue em funcionamento e utilização de todos os moradores, inclusive do locatário. Impostos como o IPTU, cujo credor é a prefeitura, também se mantém, pois o locador não pode dispor sobre essas taxas e impostos.
5. O PAPEL DA IMOBILIÁRIA NA NEGOCIAÇÃO
Muitos locatários entendem que o poder de redução do aluguel, isenção de multa ou taxas cabe à imobiliária. No entanto, é preciso entender que a imobiliária apenas intermedia e administra a relação contratual entre locador e locatário, assim como todas situações que surgem deste contrato.
O poder de redução, isenção ou prorrogação de prazo para pagamento das obrigações contratuais cabem exclusivamente ao locador, credor destes valores. A administradora do contrato de locação não tem poderes para dispor sobre essas negociações. Todo e qualquer pedido de parte do locatário é obrigatoriamente levado ao conhecimento do proprietário do imóvel, para que ele decida como proceder. A Imobiliária deverá intermediar a negociação por que é seu papel na prestação de serviços, buscando o equilíbrio entre as partes e a manutenção do contrato.
6. DESOCUPAÇÕES
Outro ponto importante é que em caso de desocupação do imóvel, todas as cláusulas contratuais precisam ser observadas e o imóvel deve ser entregue nas mesmas condições que o locatário recebeu. A vistoria deverá ser feita e o locatário deve realizar os reparos necessários no imóvel para entrega na condição inicial do contrato. Em caso de desocupação antes do prazo final de contrato, a multa por rescisão antecipada deve ser paga pelo locatário ao proprietário do imóvel, conforme previsto no contrato.
A MANUTENÇÃO DOS CONTRATOS É O OBJETIVO DE INTERESSE MÚTUO
Muitas dúvidas podem surgir neste momento atípico de pandemia que alterou radicalmente a vida e atividade econômica de todos. Importante salientar que a negociação é um bom caminho para manter o contrato em curso e buscar condições para atravessar o pico da crise. Vai passar. Portanto, o caminho é buscar assessoria na imobiliária para melhor orientação de como agir em cada caso específico, certos de que com bom senso e o equilíbrio entre as partes é a chave para a resolução. Sempre tem uma forma de renegociar, o importante é manter o contrato de locação, que é de interesse mútuo.
Na Sperinde, não medimos esforços para que nossos clientes, locatários e proprietários, encontrem uma forma que atenda suas necessidades e interesses. Fale conosco e conte com nossa assessoria na administração do seu imóvel.